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Nueva ley hipotecaria: novedades para el comprador

Nueva ley hipotecaria: como afecta al comprador en San Javier

Estés o no en situación de vender o comprar casa, seguramente hayas oído hablar de la nueva ley hipotecaria. Entró en vigor el pasado domingo 16 de Junio tiene consideraciones importantes que todos los ciudadanos deberíamos conocer…

¿Qué cambios introduce la nueva ley?

¿En que me afecta si tengo una hipoteca anterior a la ley?

Los cambios son grandes y como todo lenguaje legal no es fácil de entender. Para eso estamos en Boreal y vamos a explicarte todo lo que necesitas saber…

1.- Gastos

2.- Derechos

3- A la hora de firmar

4.- Cómo afecta a los que ya tenían hipoteca

5.- Conclusiones y efectos en el mercado

Gastos

Esta es una de las partes más importantes y que más os interesa a los compradores no sólo en San Javier, sino en todo el territorio nacional. La mayor parte de los gastos de la formalización de la hipoteca recaían en el cliente. A partir de ahora, lo asumirán las entidades, principalmente los gastos de notaria, registro y gestoría. Esto se une al impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) que ya se corrigió mediante real decreto.

Por lo tanto el cliente solo será responsable del coste de la tasación y las copias notariales. Desde varios portales de consumidores se estima que el ahorro para el cliente podría estar entre los 500 y los 1000€ según el caso.

Todo esto supone un ahorro para el comprador de entre 500 y 1000€

Derechos

Se introducen una serie de limitaciones y regulaciones sobre lo que el banco puede acordar con el hipotecado. Las mas relevantes son:

  • Se prohíbe explicitamente supeditar la concesión del préstamo a contratar otros productos. (Como es habitual hacer con un seguro del hogar o de vida)
  • Se limitan los intereses de demora en caso de impago.
  • Por una parte se limitan las comisiones por cancelación total o parcial del préstamo. Distinguiendo si el préstamo es a tipo fijo o variable. También si la amortización se realiza en los primeros o los últimos años del mismo.
  • Se reduce el coste de convertir una hipoteca de tipo variable a una fija. También el de una hipoteca multidivisa a una en euros.
  • Se aumenta el plazo para que el banco pueda iniciar un proceso de embargo. Ahora son 12 meses o el 3% del volumen del préstamo.

Si tienes más dudas acerca de tus derechos con la nueva ley hipotecaria, no dudes en mandarme un mensaje.

Nueva ley hipotecaria

A la hora de firmar

Uno de los cambio más destacados es la obligación de visitar al notario con un mínimo de 10 días antes de la firma de la hipoteca. En esta visita, el notario deberá explicarnos todos los pormenores de la hipoteca. Además realizaremos un test para asegurarse de que entendemos el contrato que vamos a suscribir el día de la firma.

Habrá que ir 10 días antes al notario para te explique las condiciones del préstamo y realizar un test para certificar que lo hemos comprendido.

Esta visita adicional no tendrá ningún coste para el hipotecado.

«Mi opinión personal, es que esto puede llegar a ser un trastorno para los clientes. Por nuestra experiencia en muchos casos tienen que pedir un día libre para firmar en notaría. Lo ideal sería que hubiera un mínimo de formación financiera básica desde la escuela. Así a lo mejor no era necesario realizar dos visitas al notario para certificar que entiendes minimamente lo que estás firmando. Dicho esto, creo que dado el poco conocimiento medio de los hipotecados, veo bien que se fomente la información en este ámbito.»

También es importante recalcar que certificar de esta manera que sabes lo que estás firmando, lo que va a provocar es que precisamente se reduzca muchísimo las posibilidades de litigar contra el banco en caso de condiciones abusivas (otras que no contemple la nueva ley hipotecaria…)

Cómo afecta a los que ya tenían hipoteca

Hay algunas consideraciones que conviene que sepan los titulares de una hipoteca anterior. Para la mayoría de la medidas no se aplica esta nueva ley, salvo que se produzca una novación o subrogación (a casi todos los efectos es una nueva hipoteca).

Pero si existe una medida que se va a aplicar con carácter retroactivo, además muy importante, la clausula de vencimiento anticipado. Para ser claros, es el periodo de espera que debe esperar un banco antes de iniciar un embargo. Como ya explique más arriba no podrá ser inferior a 12 meses o el 3% del volumen del dinero prestado.

El banco no podrá iniciar el proceso de embargo hasta que se impaguen 12 mensualidades o el 3% del importe del préstamo.

Lo que si supone una protección extra que antes no disponían los hipotecados. Lo habitual en el mercado es que a partir de 3 mensualidades ya se pudiera solicitar la devolución total del préstamo.

¿Quieres preguntarme algo acerca de tu actual hipoteca?

Conclusiones y efectos en el mercado

Existen bastantes dudas acerca de como puede afectar la nueva ley hipotecaria al sector. Lo primero que nos hace pensar es que los bancos van a querer repercutir esos gastos con un diferencial más alto. De momento no parece que se vaya a notar, teniendo en cuenta que de por si la tendencia del mercado estaba en bajar los diferenciales. También porque esos 500-1000€ tampoco suponen un montante demasiado grande para lo que un banco obtiene por una hipoteca.

Otra de las cosas que establece la ley es que obliga a los bancos a demostrar mejor la solvencia de los hipotecados. Algo realmente muy complicado cuando hablamos de un periodo de 20-30 años. Esto puede producir que se restrinja más la concesión de hipotecas, sobre todo en sectores de la sociedad con menos estabilidad como son los jóvenes, los autónomos y cualquier colectivo que no tenga una estabilidad laboral muy clara. Esto puede llegar a ser vital para el que esté en busca de la compra de su primera vivienda.

Como ya hemos comentado, creemos que los bancos son los que con mejores ojos ven esta ley, debido a la protección frente a las posibles reclamaciones futuras. Esperemos que esto se traduzca en una mayor transparencia real en este tipo de contratos.

Espero que hayamos aclarado lo mejor posible tus dudas acerca de la nueva ley hipotecaria. Para cualquier gestión inmobiliaria en San Javier y la zona del Mar Menor, estamos a tu disposición, un saludo, como siempre, desde el lado de la confianza.

Pedro Gurrea.

¿Sabes lo que es un Personal Shopper inmobiliario?

Nueva ley Hipotecaria

Si quieres preguntar o añadir algo que se me haya pasado, por favor déjame un comentario!

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